קרנות ריט – האם הן חלופה לנדלן

מה מיוחד בקרן ריט?

חברה שהיא קרן ריט שונה מחברות נדל”ן אחרות, למשל חברות יזמיות שאפשר לקנות מניות רגילות שלהן. הקרנות הללו כפופות להוראות מסוימות, למשל, בארץ הן נדרשות לחלק כדיבידנד למשקיעים 90% מהרווחים שצמחו להן בכל תקופה שהגיעו רווחים, כך שהמשקיעים מקבלים הכנסה פסיבית, בדומה להשקעה בנדל”ן מניב. בנוסף, לפי חוק הרשות לניירות ערך, בארץ מותר להם מינוף של עד 80%. הקרנות “מסכימות” למגבלות הללו בכדי לקבל שורה של הטבות (נזכיר מטה ביתרונות חלק מהן).

יתרונות:

1. אפשרות להשקיע בנכסי נדלן רבים ומפוזרים גם בסכום קטן.

2. מדובר בהשקעה שהיא לא בדיוק מניות וגם לא בדיוק נדל”ן ולכן מספקת פיזור נוסף לתיק ההשקעות שלכם.

3. הקרנות הללו מקבלות הטבות מסוימות בארץ: מס רכישה מופחת, דמי שכירות פטורים ממע”מ, פטור ממס חברות (משמעותי!), וכן הקלות במיסוי על הדיבידנד (20% על הרווחים השוטפים שהיא מחלקת מדמי השכירות). גם בחו”ל הן זכאיות להטבות מסוימות בהתאם למדינה.

4. נזילות גבוהה למשקיע ביחס לרכישת נדל”ן פיזי– תוכל למכור את מניותיך בכל שלב, דירה פיזית למגורים לוקח יותר זמן למכור.

5. חלוקת רווחים באופן מסודר ושוטף יותר (דיבידנדים) ביחס למניות “רגילות”.

6. הקרנות יכולות לקבל הנחות על רכישה של דירות רבות מקבלן.

7. הכנסה פסיבית.

חסרונות:

1. מס רכישה, שבח, רווח הון (הרווח במעמד המכירה של נכס), נופלים על כלל המשקיעים בהתאם לאחוזי השקעתם כאילו השקיעו בנכסים עצמם.

2. בהשקעה בקרנות כאלה בחו”ל, ישנו “ניכוי מס במקור”. למשל, קרן בארה”ב תגבה מס של כ-25% על הרווחים המחולקים למשקיעים (גם אם משקיעים במניות הללו בחשבון פטור ממס רווחי הון כמו קרן השתלמות). גם אם תקנו תעודות סל או קרנות שמחזיקים בקרנות הללו “תסבלו” מניכוי המס הזה.

3. לא ניתן לקבל מימון בדומה לרכישת נדל”ן פיזי, לא תוכלו לקבל משכנתא כדי להשקיע במניות הללו. כידוע, משכנתא היא כלי עוצמתי למינוף ולגידול מהיר יותר של ההון העצמי, ולכן אם נשווה השקעה בקרנות הללו להשקעה בנדל”ן באופן עצמאי, מדובר בחיסרון משמעותי.

4. אין פטור על מס על שכירות כמו בנדל”ן שנרכש בצורה פרטית (עד כ-5050 ש”ח שכירות חודשית לא משלמים מס בארץ).

5. הקרנות הללו חשופות לריבית משתנה במשק יותר מחברות אחרות בדר”כ, מכיוון שהן חייבות לחלק את הרווחים למשקיעים, הדרך היחידה שלהן לצמוח היא גיוס רב של הלוואות (ואז רווחיהן נובעים מההפרש בין ריבית ההלוואות לתשואות נכסיהן).

6. אולי הנקודה הכי חשובה- שווי המניה מושפע ממגמות בשוק ההון! כלומר, קרנות הריט לא מהוות השקעה אלטרנטיבית לשוק ההון וגם לא ממש אלטרנטיבית מהנדל”ן. למה זה קורה? בסופו של דבר הערך של מניות תלוי בביקוש והיצע. בעת משבר, השחקנים המרכזיים בשוק ההון שמחזיקים במירב המניות- הם גופים מוסדיים (קופות של הכסף של הציבור כמו קרנות הפנסיה), כשיש תנודות משמעותיות בשוק ההון הגופים המוסדיים מוכרים את המניות שלהם כדי לא להפסיד כספים (בטווח הקצר) ואז יש הרבה היצע ביחס לביקוש והערך של המניות יורד (גם אם שווי נכסי הנדל”ן של החברה כלל לא השתנה!). גם המשקיעים הפרטיים מוכרים מניות ומוציאים את הכסף משוק ההון כשהם מפחדים מבלי לחשוב על איזו מניה בדיוק מדובר. מחיר המניה משתנה בצורה יותר תנודתית משוק הנדל”ן שזז לאט.

אם אחרי כל מה שלמדנו, תרצו להשקיע בקרנות כאלו, איך כדאי לבחון קרן?

הערך המרכזי של קרנות כאלה נובע משווי הנכסים שלהם, אבל גם מהציפיות ממנה לצמיחה, נניח עליית הערך של הנכסים ורווחי הקרן הנקיים. כשאתם באים לבחור קרן כזו כדאי להסתכל על ארץ מוצאה כדי להבין איזה מסים תשלמו על רווחים. בנוסף, הסתכלו על תשואות העבר שלה (לא מנבאות עתיד, אבל בעיני מראות יכולת). בדקו מהו הרווח שלה במזומן בשנים האחרונות (עבור קרנות ישראליות, אתר מאיה יכול לעזור לכם בכך, פשוט כתבו שם בחיפוש את שם הקרן).

ניתן לקנות גם תעודות סל שעוקבות אחרי מדדים בינלאומיים של קרנות ריט, או לחלופין להשקיע במדדים שמכילים גם קרנות ריט (למשל S&P 500 מכילה כמה קרנות כאלו מארה”ב).  כדאי לשים לב גם לדמי הניהול, בחלקן הם גבוהים מאוד.

נתקלתי גם בשני טיפים חשובים אצל האופטימית: הסתכלו איך קרן הנדל”ן שאתם רוצים להשקיע בה שרדה את המשבר ב-2008 ובדקו כל כמה זמן היא מחלקת דיבידנד כדי “לנבא” את התזרים שתקבלו.

בסופו של דבר, מדובר בעוד סוג של השקעה, שהיא משהו בין שוק ההון לנדל”ן, לדעתי ניתן לשלבה באופן מתון יחסית בתוך תיק ההשקעות בשוק ההון, אך אני לא רואה בה תחליף להשקעה בנדל”ן משום שמירב היתרונות של נדל”ן לא מוכלים בה. רוצים ללמוד עוד על נדל”ן? קראו כתבות קודמות בנושא.

לאחרונה שמעתי פרק מעולה בתחום בפודקאסט של Investcast פרק 111, ממליצה למי שרוצה לדעת עוד הנושא להאזין (פרק מעניין מאוד).