רב האנשים בעולם חושבים שבשביל להשקיע צריך כסף. למרות זאת, יזמים ומשקיעים רבים מתחילים בלי הון התחלתי כלל.
המימון הסולידי של עסקאות נדל”ן הינו שימוש בכסף שצברנו ולקיחת משכנתא, החיסרון של המשכנתא הוא שמדובר בתהליך בירוקרטי ארוך (נדבר לעומק על מהי בדיוק משכנתא ומה צריך לדעת בכתבת המשך). מעבר לדרכים הללו ניתן לממן עסקאות בשיטות נוספות וכן לשלב כמה שיטות. להלן מספר דוגמאות.
ניתן לגייס שותף שיש לו כסף, שיתחלק איתנו בהשקעה ויהיה שותף גם ברווחים. החיסרון הוא שזו שיטה יקרה אבל היתרון הוא שהרווח שלו תלוי בביצועי ההשקעה. במקרה כזה רצוי להתייעץ עם עו”ד ולעשות הסכם מסודר וחתום.
אופציה נוספת היא בנק מסחרי, הבנק שבו מתנהל חשבון העו”ש שלנו או בנק מתחרה שלו. טיפ זהב: בכל פעם שתקבלו הצעה להלוואה מבנק כלשהו, תגידו “תודה רבה, אני אראה מה יציעו לי בבנק השני ואחזור אליכם”, 90% מהמקרים תקבלו חיזורים והצעות אטרקטיביות יותר. מבנק כזה אפשר לקחת הלוואה לכל מטרה ולהשקיע את הכספים הללו. שימו לב שהלוואה משמשת כהון עצמי בעסקת נדל”ן מעבר למשכנתא. כלומר, אם ברצונכם לקנות דירה- על הנייר ייתכן שתוכלו לקחת 25% הלוואה מבנק ולממן את שאר הדירה על ידי 75% משכנתא.
האופציה הזולה ביותר בדרך כלל היא הלוואה כנגד כספים שהשקענו בפוליסות חיסכון, בפיקדונות, בגמל ובפנסיה. למשל, כנגד קרן ההשתלמות. בתי השקעות מוכנים להלוות בריבית אטרקטיבית כנגד אלו בדרך כלל כתלות במסלול שבו אתם מושקעים (עד כמה הוא מנייתי ומסוכן). לדוגמא, אם צברת 100 אלף ש”ח בקרן השתלמות נזילה, יש בתי השקעות שיסכימו לתת לך עד 80 אלף ש”ח בריבית נמוכה וייתכן שאפילו עם גרייס (ראו הסבר על גרייס מטה).
אפשרות נוספת לאלו מכם שכבר יש דירה או נכס בבעלותם היא שעבוד נכס קיים. ניתן לקחת כנגדו “משכנתא לכל מטרה”. אמנם הריבית תהיה קצת יותר יקרה מאשר משכנתא רגילה, אבל זה יכול לשמש כהון עצמי בנוסף למשכנתא על נכס חדש, בנוסף, ניתן להשתמש בכספים האלו לכל השקעה ולא רק לרכישת נדל”ן בארץ. כדי לעשות זאת נדרשת הערכת שווי שוק של שמאי של הבנק.
שיטה נוספת יכולה להיות גיוס כסף ממכרים או אנשים אחרים, ולהבטיח להם ריבית כלשהי שמעוגנת בחוזה ובביטחונות. לדוגמא, ניתן להבטיח למלווה בתוך החוזה וגם בטאבו שיעבוד על הנכס שנקנה בעזרת כספו, שיעבוד כזה בעצם מבטיח לאותו מלווה שאם לא נשלם לו כראוי הוא יכול יהיה לפנות לבית משפט ולדרוש שימכרו את הנכס ויחזירו לו את חלקו. במקרה כזה המלווה מרוויח ריבית גבוהה יותר על כספו מאשר מה שיקבל באפשרות אחרת, ואתה כמובן מרוויח הלוואה בריבית נמוכה יותר מהתשואה שאתה צופה לעשות על אותו הכסף. כיום נהוג 5% עד 8% ריבית במשק בין פרטים. זו אופציה שהיא יקרה או לא כתלות במשא ומתן שתבצע. יש לעשות גם במקרה זה הסכם הלוואה עם עו”ד. היתרונות הם שמדובר בכסף מהיר ולא צריך להראות יכולת החזר והרבה מסמכים כמו במשכנתא. בנוסף, כשהולכים לרכוש נכס עם הכסף שהתקבל, המוכר של הנכס רואה זאת כמו קנייה במזומן וזה מאפשר כח מיקוח בהוזלת מחיר הרכישה.
הסוג האחרון שנזכיר בכתבה זו הוא הלוואות גישור. הלוואת גישור מתאימה לאנשים שצריכים סכום כסף מיידית, והם יוכלו להחזיר אותו תוך כשלוש שנים על ידי כסף שעתיד להשתחרר. למשל, אם יש לכם פיקדון שיהיה נזיל בקרוב, תוכלו לקבל הלוואת גישור ולהחזיר אותה ברגע שהוא יהיה נזיל. דוגמא נוספת היא אם אתם נסים למכור דירה, אבל טרם מכרתם אותה ואתם רוצים לרכוש כבר דירה אחרת- אז הבנק יסכים לתת לכם הלוואת גישור כדי שתקנו את הדירה החדשה ותצטרכו להחזיר לו את הכסף במועד מכירת הדירה. דוגמא למתקדמים- אם קניתם דירה במחיר זול יחסית ולפני העברת הכספים למוכר מצאתם כבר קונה וביצעתם הסכם מכירה שיבוצע לאחר שהדירה תהיה שלכם (הקונה ממכם שם כסף בחשבון נאמנות של עורך הדין שלו), הבנק יסכים לתת לכם הלוואת גישור כנגד שני החוזים, כלומר אם הוא רואה שאתם קונים דירה במחיר X ומוכרים ביותר לאחר שהיא שלכם במחיר Y, לא תהיה לו בעיה להלוות לכם לטווח הזמן שבין שתי העסקאות משום שאין לו סיכון. ניתן לעשות עסקאות כאלה על ידי מה שנקרא זיכרון דברים או אופציה- הסכם עם המוכר, “תוך איקס זמן אני קונה ממך במחיר X תמורה לכמה אלפי שקלים”- קניית חלון הזדמנויות. זאת אומרת, שאפשר לשלם למוכר כמה אלפי שקלים תמורת הזדמנות לקנות את הנכס במחיר כלשהו תוך חצי שנה, לבקש ממנו מפתח לדירה, ולנסות למכור את הדירה במחיר גבוה יותר בחלון ההזדמנויות שקנינו. אם מוצאים קונה כזה, אפשר לחתום איתו על עסקת מכירה, לגשת לבנק להלוואת גישור, להשלים את העסקאות ולהינות מהרווח. החיסרון הוא שנדרשת הרבה עבודה- יש להכיר את שוק הנדל”ן וללמוד איך לזהות מחירים של נכסים וכדומה. כלומר, יש ללמוד על השקעות נדל”ן עצמאיות בארץ לפני ביצוע כאלו מהלכים.
נקודה לסיום, אני מזכירה שלעולם לא ניקח הלוואה שאנחנו לא יודעים מאיפה נחזיר. בנוסף, ניקח הלוואות כדי ליצור כסף מכסף ולא כדי לקנות מוצרי צריכה. ככלל, ניקח הלוואות בריביות נמוכות יחסית כדי להשקיע אותן באפשרויות שסביר שיניבו תשואות גבוהות יותר (לאחר התחשבות במסים).
פינת המושגים- סוגים עיקריים של הלוואות מהבנק ומבתי השקעות
לצורך הסבר המונחים הבאים נשתמש בדוגמא של הלוואה ל-7 שנים של 100 אלף ש”ח עם ריבית שנתית של 1%.
1. הלוואת בלון (גרייס מלא) – מחזירים את כל ההלוואה וגם את הריבית בסוף חיי ההלוואה. בדוגמא, לאחר שבע שנים מחזירים 100 אלף ש”ח ועוד 1000 ש”ח על כל שנה (סה”כ 107 אלף).
2. הלוואת גרייס חלקי – בכל חודש משלמים ריבית על הכסף שלווינו, אבל את הקרן (הסכום שקיבלנו) משלמים רק בסוף חיי ההלוואה בצמוד למדד כלשהו לפי הסכם ההלוואה. בדוגמא, בכל חודש משלמים אלף ש”ח חלקי 12 (אלף ש”ח לשנה מחולק שווה בשווה ב-12 חודשים), לאחר 7 שנים אם המדד לא השתנה נחזיר בנוסף 100 אלף. אם המדד בהסכם עלה לאורך השנים הללו ב-10%, נחזיר 110 אלף ש”ח.
3. הלוואת שפיצר – בכל חודש משלמים חלק מהריבית וחלק מהקרן, התשלום החודשי קבוע, אך מכיוון שהריבית מחושבת בכל פעם על הקרן שנותרה, הריבית השנתית שמשלמים בפועל קטנה יותר מאשר אותו גובה ריבית בהלוואת גרייס מלא או חלקי.
לסיכום, הלוואות גרייס טובות למי שעתיד לקבל סכום כסף גדול בעתיד, לקראת סוף חיי ההלוואה, הלוואות שפיצר מתאימות למי שמתכנן להחזיר אותן מהעודף התזרימי שלו.
יש לכם הערות או שאלות? כתבו לנו בתגובות! נהניתם לקרוא? הירשמו מטה לעדכונים על כתבות חדשות ועקבו אחרינו בפייסבוק!
אינני יועצת השקעות וכל המידע המוצג בכתבה ובאתר, אינו מהווה הצעה או רמיזה להשקעה כלשהי או להלוואה כלשהי וכל הפועל על סמך הכתוב עושה זאת על אחריותו בלבד. אין לראות באתר משום המלצה ו/או ייעוץ מקצועי מכל סוג. יש להיעזר בבעלי מקצוע כמו יועץ השקעות, יועץ מס, עו”ד וכו’ כדי להתאים פעולות לצרכים האישיים שלכם. השקעות ופעולות פיננסיות עלולות להביא גם להפסדים. כל הכתוב מהווה את דעתי האישית בלבד. © בתשואה מתמדת כל הזכויות, לרבות זכויות היוצרים, שמורות.