נדל”ן- חלק א- החלטות ראשוניות להשקעה בנדל”ן

מה ההבדל בין עסקה יזמית, עסקה מניבה ועסקת השבחה?

עסקה יזמית או אקזיט- היא עסקה שבה אנחנו בעצם קונים נדל”ן ומצפים למכור ברווח תוך כשנתיים שלוש (טווח קצר). דוגמא אחת היא כשמאתרים נכס שנמכר מתחת למחיר השוק (מתחת לערך שלו), סיבה אחת לכך שזה קורה היא לפעמים כשהמוכר צריך למכור מהר ומוכן להוריד במחיר כדי לסגור עסקה מהר. לאחר שקנית נכס כזה – תוכל למכור אותו במחיר השוק שלו וליהנות מהרווח (במקרים מסוימים ניתן גם לשפץ ולהגדיל את הערך עוד, לא תמיד משתלם). עוד דוגמא היא לקנות מספר נכסים יחד בהנחה ואז למכור כל אחד מהם בנפרד ולהינות מהרווח.

עסקה מניבה- העסקה הבסיסית והסולידית ביותר. בעצם קונים נכס כדי להינות מהשכירות שמשלמים בו. במקרה כזה מאתרים נכס, משווים את מחיר המכירה שלו לשכירות שהוא מקבל (ניתן לבדוק זאת או על ידי חוזי שכירות קודמים או על ידי חיפוש דירות דומות בשכונה ביד 2 ובפייסבוק). מחשבים את התשואה השנתית לפי 12 חודשי שכירות לחלק למחיר הקנייה (ברכישה עם מינוף החישוב הוא חלקי ההון העצמי שהוצאתי כולל ריבית).

עסקת השבחה- מדובר בעצם בקנייה של נכס, ביצוע פעולות שמעלות את הערך שלו ומכירה ברווח. פעולות כאלו יכולות להיות למשל שיפוץ.

טכנית- איך לבצע את ההשקעה? אם תרצו להשקיע בנדל”ן, תצטרכו לבחור איך לעשות זאת.

אם תבחרו להשקיע לבד בארץ או בחו”ל תצטרכו ללמוד איך לעשות זאת נכון. למשל, איך מבינים מה השווי של הנכס? איך בודקים שהמוכר באמת הבעלים של אותה הדירה ושהוא לא מכר אותה כבר למישהו אחר? חשוב להבין מהם המיסים שעלינו לקחת בחשבון כדי להתכונן פיננסית וכן להחזיק בצד כספים לתחזוקת הנכס. שימו לב שהמיסים והחוקים בחו”ל שונים מאשר בארץ. אם תשקיעו בחו”ל, ככל הנראה תרצו להשתמש בשירותי חברת ניהול שיתנהלו מול השוכר- איך תבחרו אחת?

הוצאות נפוצות ברכישת נכס עצמאית כוללות: תשלום למוכר (תמיד), מס רכישה (על דירה ראשונה יש פטור עד תקרה מסוימת), עו”ד, מתווך, שיפוצים, ביטוח נכס, ביטוח חיים (אם לוקחים משכנתא), בשוטף- הוצאות של תיקונים, חברת, מס על ההכנסה משכירות במקרים מסוימים, תשלום לדו”חות מס שנתיים בארץ הנכס ובארץ יועץ מס או רואה חשבון. שימו לב שגם בעת מכירת הדירה ייתכן שתאלצו לשלם מס שבח (של פטורים במקרים מסוימים על דירה יחידה). אם יבוצעו פעולות של הרשות המקומית שיגרמו לעליית ערך הדירה כמו למשל אישור תב”ע כלשהו, כנראה שתצטרכו לשלם היטל השבחה בגובה 50% מעליית הערך שנובעת מכך (ניתן לקרוא עוד על הנושא כאן).

שימו לב שאם תרצו ללמוד להשקיע עצמאית בנדל”ן ייתכן שתרצו לקחת קורס בנושא, ו/או למצוא מלווה אישי שיעזור לכם למצוא את העסקה שמתאימה לכם, וידריך אתכם לאורך כל הדרך.

היתרונות של השקעה עצמאית שכזו הן בעיקר היכולת לקבל מימון כנגד הנכס (משכנתא) ושליטה על מועד הקנייה והמכירה, וכן על בחירת הנכס. בנוסף, לאחר שהנכס יהיה שלכם כנראה שתוכלו לקחת הלוואה גדולה כנגדו כדי להשקיע אותה במקום נוסף. החסרונות הם שנדרש ללמוד לעומק כדי להימנע מטעויות וכן נדרש להשקיע זמן בלמידת שוק הנדל”ן ובמציאת הנכס המתאים.

אם תבחרו להשקיע באמצעות חברה יזמית, תצטרכו להבין איך לבחון את העסקה ואת החברה. כדאי לבחון את האיתנות הפיננסית של החברה (כיצד היא תתמודד עם משברים? האם יש לה כסף נזיל? האם היא יכולה להשיג מימון בקלות?). בדקו את הניסיון שלה (האם בצעה כבר המון עסקאות דומות בעבר בהצלחה?), בקשו המלצות אמינות מאנשים שהשקיעו איתם. הכי חשוב- האם התחברתם לאנשים שפגשתם בחברה? בקשו לפגוש את המנכ”ל, הם נראים אמינים? לבסוף, בחנו את העסקה, המספרים מסתדרים? מה החברה היזמית תרוויח? האם החברה משקיעה ביחד אתכם ונכנסת לעסקה עם כסף רב? האם החברה משיגה מימון בנקאי לעסקה? אם הבנק מוכן להלוות לצורך העסקה כנראה שיש לו אמון כלשהו בהצלחתה. האם מכיר את המיקום המדויק של הנכס? מה אני יודע על הגירה, רמת פשע, שוכרים באזור? מי יטפל בהשכרה, גביה ושיפוץ? חשבו מה יכול לקרות במקרה הגרוע ביותר, איזה בטוחות יש לכם? רישום הנכס על שמכם למשל הוא בטוחה משמעותית.

אני רואה מספר יתרונות בהשקעה דרך חברה:

1. לחברה יש כבר ניסיון רב ולכן הסיכוי שהעסקה תצליח גדול יותר.
2. החברה מתעסקת עם הכל- מציאת הנכס, שיפוץ, מכירה, הופך את ההשקעה לפסיבית לחלוטין.
3. לרוב קונים יחד מספר רב של נכסים וזה מגדיל את פיזור הסיכונים, למשל על ידי הסכמים שהשכירות של כל הנכסים מתחלקת בין כל הקונים ואז גם אם הדירה שלך ריקה בחודש מסוים אתה מקבל שכירות ויש לך הכנסה חיובית ולא שלילית (נותן יציבות משמעותית).
4. בעסקאות ראשונות בתחום ניתן ללמוד הרבה מהחברה שממנה משקיעים וליצור קשרים עם מומחים בתחום.

שימו לב שניתן להשקיע בנדל”ן גם דרך שוק ההון על ידי רכישת ניירות ערך של קרנות REIT – ראו כתבה בנושא בבלוג של הסולידית (שימו לב שהגישה שלה שונה מזו שמוצגת באתר, היא מאמינה בחיסכון אגרסיבי וכן בהשקעה בשוק ההון בלבד). היתרון של השקעה כזו היא שלא צריך סכום כסף משמעותי כדי להשקיע בנדל”ן כך, אך החיסרון המרכזי הוא שאין שליטה, ובסופו של דבר קונים מניות בחברה שעיסוקה הוא השקעות הנדל”ן, ולא את השקעות הנדל”ן עצמן. מאמר מצוין ומקיף על הנושא תמצאו פה.

מהם היתרונות של השקעה בנדל”ן?

השכירות מהווה הכנסה שוטפת, מפזרים סיכון על ידי כך שלא כל הכספים מושקעים בשוק ההון, הדירה היא נכס שרשום עליך ולא ניתן לקחת לך אותו ובנוסף שייכת ליורשים שלך באופן אוטומטי. בנוסף, קל הרבה יותר לקבל מימון מבנק או ממשקיעים/שותפים אחרים כנגד בטוחה כזו של נכס לעומת השקעה בשוק ההון. יתרון גדול במיסוי- נכון להיום בארץ יש פטור מס עד 5100 ש”ח בערך על הכנסות שכר דירה בארץ ומעל זה 10%, בשוק ההון מס רווחי הון של 25%!

מהם החסרונות של השקעה בנדל”ן?

מדובר בכסף רב שמונח על נכס אחד לרוב (פחות פיזור סיכון), הנכסים אינם נזילים מיידית, אם נזדקק לכסף מיידית יתכן שזה יעלה לנו בהנחה משמעותית (לכן אנחנו מחזיקים קרן ביטחון!). בחודשים בהם אין שוכרים נצטרך לשלם בעצמינו עלויות ארנונה, ועד בית וכו’. יש צורך בתחזוקת הנכסים. אם מנהלים בעצמינו את העסקה ומתעסקים עם השוכר, זה לא לגמרי פסיבי.

יש לכם הערות או שאלות? כתבו לנו בתגובות! נהניתם לקרוא? הירשמו מטה לעדכונים על כתבות חדשות ועקבו אחרינו בפייסבוק!

אינני יועצת השקעות וכל המידע המוצג בכתבה ובאתר, אינו מהווה הצעה או רמיזה להשקעה כלשהי או להלוואה כלשהי וכל הפועל על סמך הכתוב עושה זאת על אחריותו בלבד. אין לראות באתר משום המלצה ו/או ייעוץ מקצועי מכל סוג. יש להיעזר בבעלי מקצוע כמו יועץ השקעות, יועץ מס, עו”ד וכו’ כדי להתאים פעולות לצרכים האישיים שלכם. השקעות ופעולות פיננסיות עלולות להביא גם להפסדים. כל הכתוב מהווה את דעתי האישית בלבד. © בתשואה מתמדת כל הזכויות, לרבות זכויות היוצרים, שמורות.