השלב השלישי בהתנהלות כלכלית נכונה- שתילת עץ של כסף

אם תבחרו להשקיע בנדל”ן תצטרכו להחליט האם בארץ או בחו”ל, האם לנהל בעצמכם את הנכס או לתת לחברת ניהול, ואולי בכלל לרכוש עם קבוצת רכישה, או בעזרת חברת שמתמחה בתחום. אפרט על כך בכתבת המשך. אם תבחרו בשוק ההון תהיו יכולים להשקיע באופן עצמאי או לתת לחברה או למישהו אחר לנהל בשבילכם תמורת דמי ניהול צנועים (שימו לב שתחת שוק ההון נכנסים גם פוליסות חיסכון, קופות גמל להשקעה וכדומה ונדבר עליהן בהמשך).

כפי שאני רואה את זה, יש שלוש אפשרויות מרכזיות לאסטרטגיית ההשקעות של העודף התזרימי, לכל אחת יתרונות וחסרונות, וכל אחת מתאימה לאופי אחר.

אפשרות 1– לקחת הלוואה גדולה ככל האפשר שאותה נחזיר מהעודף התזרימי, בריבית סבירה. מהי ריבית סבירה? לא יותר מ-4% ככלל אצבע, אבל אפשר וכדאי להשיג ריביות נמוכות בהרבה. שימו לב שגובה ההחזר החודשי צריך להיות שווה לעודף התזרימי כדי להפחית את הריבית שתשלמו בסך הכל. את ההלוואה הזו ניתן להשקיע למשל על נדל”ן, ואת הסכומים שיתקבלו מהשכירות על הנדל”ן, להשקיע בשוק ההון וכך בעצם הכסף עובד פעמיים.

בעזרת המינוף (מינוף = השקעה של כספים שלווינו) אנחנו בעצם מרוויחים כסף מכסף שהוא בכלל לא שלנו! נניח שלקחנו הלוואה של 200 אלף ש”ח ואנחנו משלמים 3% ריבית שנתית, בעוד שהשקענו בנכס באנגליה שמניב תשואה שנתית של 8% משכירות. כמה הרווחנו? את הפרש הריביות- זאת אומרת שעשינו 5% תשואה שנתית מהכסף של הבנק ועל ה-5% האלו הרווחנו עוד מההשקעה שלנו בשוק ההון. היתרון השני, הוא שניתן לבצע השקעות גדולות לפני שצברנו בעצמינו הון עצמי מספיק לרכישת נכס משמעותי.

האפשרות הזו מתאימה במיוחד למי שיש לו עודף תזרימי של לפחות 1,000 ש”ח ורוצה למנף את עצמו כדי להגדיל את ההון כמה שיותר מהר. כשאתם משווים את הריבית שתשלמו לבנק את מול התשואה הצפויה אל תשכחו לקחת בחשבון את תשלומי המסים על הרווח. בכל אפיק השקעה ובכל מדינה גובה המס שונה!

באפשרות הזו דוגלים עמית והגר– זוג נורמטיבי שהגיע להכנסות פסיביות משמעותיות והיום עוזר לאחרים בחינם, מומלץ מאוד להקשיב לפודקאסט שלהם ואף להיפגש איתם לשיחת זום!

אפשרות 2– לקחת הלוואה (ו/או להשתמש בהון עצמי אם יש) ובנוסף לקחת משכנתא כדי לקנות נכס ולהחזיר את ההלוואה והמשכנתא מהשכירות של הנכס. שימו לב שהשכירות של הנכס חייבת להיות גבוהה מגובה ההחזר החודשי של ההלוואה והמשכנתא יחד. בנוסף, נדרוש שהריבית על ההלוואה תהיה נמוכה מהתשואה השנתית של הנכס (זוכרים איך מחשבים? 12 כפול שכירות חודשית לחלק לעלות הנכס). ניתן לבצע את המהלך גם בארץ וגם בחו”ל. למשל בגרמניה, הבנק הגרמני לרוב נותן משכנתא בריביות נמוכות מאוד עד לגובה 50% מערך הנכס (לזרים, לתושבי גרמניה יכול לממן הרבה יותר מ-50%). ההחזר החודשי לבנק הגרמני הוא נמוך במיוחד (מחזירים בכל שנה כ-2-3% מגובה המשכנתא עד שמחזירים אותה). בנוסף, בגרמניה ניתן למצוא דירות במחירים של 50 אלף יורו (נכון להיום כ-200 אלף ש”ח) עם תשואות של כ-7%.

האפשרות הזו מתאימה למי שאין לו עודף תזרימי משמעותי, אבל שימו לב שיש לכם מספיק קרן ביטחון למקרה שלא יהיה לכם שוכר מספר חודשים ותצטרכו לשלם בעצמכם את החזרי המשכנתא וההלוואה. דבר חשוב נוסף הוא לדאוג גם לקרן למקרה שתצטרכו לבצע תחזוקה בנכס. חשוב מאוד לבחון את העסקה לעומק ולהבין את הסיכונים וההזדמנויות. לעולם אל תיקחו הלוואה שאינכם בטוחים שתוכלו להחזיר. בשיטה הזו בעצם אתם קונים נכס בעזרת סכום ראשוני קטן או אפסי ונהנים מכך שההחזרים על ההשקעה לא נלקחים מהתזרים השוטף שלכם. מדובר בעצם בנכס שקונה את עצמו. החיסרון הוא שלרוב לוקח זמן ארוך יחסית עד שמחזירים את המשכנתא כולה ויכולים להינות מהפירות.

אפשרות 3– האפשרות הסולידית ביותר– את ההון העצמי כמובן שמשקיעים באפשרות שמתאימה לנו, ואת העודף התזרימי משקיעים ב”טפטופים” בשוק ההון, או בהשקעה אלטרנטיבית אחרת שלא דורשת סכום גדול בבת אחת (למשל, הלוואות חברתיות, פוליסת חיסכון). לאחר שצוברים סכום כסף נכבד מהעודף התזרימי ניתן להשקיע אותו למשל בנדל”ן. הסיבה לעשות זאת היא כדי לגוון את ההשקעות שלנו ולא לשים את כל הביצים בסל אחד. אם חלק מהכסף שלנו מושקע בנדל”ן וחלק בשוק ההון, הסיכון שלנו כנראה מפוזר טוב יותר. זכרו כי כספי הפנסיה שלכם וקרנות ההשתלמות כבר מושקעים בשוק ההון.

באופן כללי, שימו לב שאתם מפזרים את ההשקעות שלכם בין שווקים, מדינות, חברות (למשל, לא כדאי לבצע את כל ההשקעות דרך אותה חברה או לקנות את כל הנכסים באותה שכונה). חשוב להבין מה אתם עושים, לכמה זמן אתם רוצים להשקיע, מה הסיכון שאתם מוכנים לקחת, מה הסיכון בהשקעה שלכם? (רמז- חייב להיות סיכון, זהו אותו). כל הפרמטרים האלו משמעותיים לבחירת אפיק ההשקעה והתשואה המתאימה.

בכתבות הבאות נדבר בפירוט על תחומים רבים שבהם אפשר להשקיע, וכן על השיטות השונות לקבל הלוואות ועל המסלולים הקיימים.

יש לכם הערות או שאלות? כתבו לנו בתגובות! נהניתם לקרוא? הירשמו מטה לעדכונים על כתבות חדשות ועקבו אחרינו בפייסבוק!

אינני יועצת השקעות וכל המידע המוצג בכתבה ובאתר, אינו מהווה הצעה או רמיזה להשקעה כלשהי או להלוואה כלשהי וכל הפועל על סמך הכתוב עושה זאת על אחריותו בלבד. אין לראות באתר משום המלצה ו/או ייעוץ מקצועי מכל סוג. יש להיעזר בבעלי מקצוע כמו יועץ השקעות, יועץ מס, עו”ד וכו’ כדי להתאים פעולות לצרכים האישיים שלכם. השקעות ופעולות פיננסיות עלולות להביא גם להפסדים. כל הכתוב מהווה את דעתי האישית בלבד. © בתשואה מתמדת כל הזכויות, לרבות זכויות היוצרים, שמורות.