נניח שהחלטתם שאתם מעדיפים להשקיע עם חברה מנוסה ואמינה. למה אני אומרת עם חברה? למה לא דרך חברה? פה נעוצה נקודה מאוד חשובה לדעתי. אתם רוצים שהחברה בעלת הניסיון והיכולות תהיה שותפה לאינטרסים שלכם! זאת אומרת, שכדי שתסכימו לשים סכומי כסף משמעותיים על נדל"ן בחו"ל, אתם רוצים לדעת שגם החברה שמנהלת את הפרויקט שמה כספים רבים ושככל שאתם תרוויחו יותר היא תרוויח יותר ולהפך!
לפני שאתם ניגשים לשמוע הצעות מחברות, בדקו עם עצמיכם מהי מטרת ההשקעה- הגדלת הון עצמי תוך מספר שנים מעטות (עסקה יזמית)? יצירת הכנסה פסיבית מתזרים מזומנים (השקעה מניבה), או עסקת השבחה? אם המונחים האלו לא מוכרים חזרו תחילה לכתבה הקודמת- נדלן חלק א.
כעת, בררו לאיזה חברות יש עסקאות מהסוג שמתאים לכם. בחינת הצעה מחברה מתבצעת בשני מישורים, בחינת החברה ובחינת העסקה.
בחינת החברה:
1. לעולם אל תשקיעו עם חברה שלא קיבלתם עליה המלצות אמינות ממשקיעים שביצעו איתה השקעות בעבר ובהווה.
2. בדקו את האיתנות הפיננסית של החברה: מה הסיכוי שהיא תפשוט רגל? האם יש לה כסף רב נזיל? האם היא מצליחה לגייס כספים בקלות יחסית? כמה היא ממונפת (היחס בין החובות שלה להון שלה)? האם כל ההשקעות שלה באותו מקום (מה יקרה אם יהיה שם משבר)? בקשו לקבל דו"חות, חפשו את שם החברה בגוגל.
3. בדקו את הניסיון של החברה- האם כבר ניהלה השקעות רבות ודומות ועשתה זאת בהצלחה? בקשו לקבל נתונים.
4. איך נראים האנשים שפגשתם בחברה? הרגשתם שניתן לסמוך עליהם? האם הם נראים ישרים? אם אמרו לכם שיש תשואה מובטחת תברחו, אין דבר כזה.
5. האם לחברה יש שותף מקומי בארץ ההשקעה, והיא ביצעה איתו פרויקטים דומים בעבר?
6. החברה נראית לכם? בקשו לפגוש גם את המנכ"ל, התקילו אותו בשאלות, שאלו איך החברה תתמודד עם משבר. שאלו אותו אם היתה עסקה שכשלה ואיך הם התמודדו. בקשו ממנו לשמוע על חזון החברה.
בחינת העסקה:
1. האם אופי העסקה מתאים למטרות שלכם?
2. האם יש התחייבות כלפיכם למכור את הנכסים תוך מספר שנים מוגדר?
3. האם יש אפשרות למכור את חלקיכם בעסקה לקונה חיצוני בכל שלב (אם יש לכם מקרה חירום)?
4. כמה החברה עצמה מושקעת בפרויקט? האם יש לה אינטרס חזק שהפרויקט/העסקה יצליח?
5. המספרים מסתדרים? בדקו כל נתון שמסרו לכם- למשל, אם קונים בניין במחיר כלשהו בשכונה א, בדקו את המחירים באותה שכונה בגוגל. קראו את האיזור, האם מה שסיפרו לכם מתיישב עם המידע באינטרנט? מי גר בשכונה? יש שם אוניברסיטה? חברות הייטק? מקורות תעסוקה גדולים? מה מושך אנשים לאיזור? האם זה נחשב איזור מסוכן עם רמת פשיעה גבוהה? יש שם סכסוכים בין אוכלוסיות גדולות? האם מדובר במדינת חוק? לדעתי כדאי להשקיע רק במדינות מערביות.
6. האם החברה משיגה מימון בנקאי משמעותי לעסקה? אם כן, יש לכם גוף מקומי משמעותי שבדק גם כן את העסקה וכנראה מאמין בה.
7. הכי חשוב- מה הבטוחות שלכם? האם החברה מקימה שותפות מוגבלת והשותפות קונה את הפרויקט? (ראו הסבר על שותפות מטה). האם אתם קונים יחד קבוצת דירות וכל דירה רשומה על שם משקיע אחר בטאבו (או במקביל לו נכון לארץ היעד)? הבטוחות כשמן כן הן, הביטוח שלכם במקרה שהעסקה לא מצליחה, אם יש דירה על שמכם, והפרויקט נעצר או נכשל כי החברה ירדה מנכסים או מכל סיבה אחרת, תוכלו עדין להשכיר אותה (או לעבור לגור בה 
), לא תפסידו את מירב כספיכם.
8. ודאו שהחברה מתעסקת עם הכל- מציאת הנכס, שיפוץ, מכירה.
9. בקשו לדעת כל מה שצריך על המיסוי במדינת היעד ועל ההסכמים בינה לבין הארץ מבחינת מיסוי. למשל בין ארה"ב לישראל יש הסכם שמשלמים קודם מס לארה"ב (נניח 10% לדוגמא) ורק אם המיסוי שאתה צריך לשלם בארץ יותר גבוה (נניח 12%), אז תשלם בארץ את ההפרש, כלומר עוד 2%. אותו דבר חל גם אנגליה וגרמניה ומדינות נוספות. חשבו את הרווחים שלכם לאחר המיסוי.
10. לבסוף, בדקו האם פוטנציאל הרווחים וסבירות הרווחים שלכם שווה את הסיכון? האם תצליחו לישון בלילה אחרי שתשקיעו בעסקה הזו? האם אתה מאמינים בה? זכרו- אנחנו אף פעם לא משקיעים כספים שאנחנו חייבים ושלא נוכל לשרוד בלעדיהם- בשביל זה יש לנו קרן ביטחון וביטוחים כמו אובדן כושר עבודה.
לסיכום, יש יתרונות רבים בהשקעה עם חברה בעלת ניסיון רב, שכן הסיכוי שהעסקה תצליח גדול הרבה יותר וכן ההשקעה פסיבית לחלוטין. בנוסף, לרוב קונים יחד מספר רב של נכסים וזה מגדיל את פיזור הסיכונים (אם דירה אחת ריקה, זה לא נורא, כי השכירות של כל הדירות יחד מתחלקת בין כל המשקיעים באופן יחסי לסכום השקעתם), נותן ביטחון גדול יותר.
פינת המושגים- מהי שותפות מוגבלת?
בעלות של 2 שותפים או יותר (שותף יכול להיות גם חברה ולא רק אנשים). השותפות היא שקופה מבחינת מס ואחריות. מה זה אומר? מבחינת מס- מס הכנסה, ביטוח לאומי ובריאות מייחסים לכל אחד מהשותפים את חלקו ברווח. מבחינת אחריות- האחריות תלויה בסטטוס של השותף, בכל שותפות יש לפחות שותף אחד כללי- אחריות לא מוגבלת- אם יש תביעות או חובות אין הפרדה בינו כאדם לבינו כ"שותף" (כלומר, ניתן לתבוע אותו אישית על כל מה שיש לו). שותף מוגבל- האחריות שלו מוגבלת- אם השותפות תיקלע לחובות הוא מסכן רק את הסכום שהשקיע ולא מעבר.
כשחברה משקיעה יחד אתכם במבנה של שותפות, החברה תהיה השותף הכללי (שאחריותו לא מוגבלת) ואילו אתם ומשקיעים אחרים שותף מוגבל שמסכן רק את מה שהשקיע. לדוגמא- אם כשהשותפות תקום, כולם יחד ישימו 10 מיליון דולר, ואילו אתם תשימו מיליון דולר- תחזיקו ב-10% מהשותפות וכן 10% מרווחי השותפות יהיו שלכם (ועליהם תשלמו מסים). דוגמא נוספת- אם אותה השותפות תקנה בניין בעלות של 10 מיליון דולר ואתם שמתם מיליון דולר מתוך כך, אתם תהיו הבעלים של 10% מהבניין.
המלצה- האזינו לפודקאסט של עמית והגר לפרק של "כיצד לבחור שחקן אלפא".
יש לכם הערות או שאלות? כתבו לנו בתגובות! נהניתם לקרוא? הירשמו מטה לעדכונים על כתבות חדשות ועקבו אחרי בפייסבוק!
אינני יועצת השקעות וכל המידע המוצג בכתבה ובאתר, אינו מהווה הצעה או רמיזה להשקעה כלשהי או להלוואה כלשהי וכל הפועל על סמך הכתוב עושה זאת על אחריותו בלבד. אין לראות באתר משום המלצה ו/או ייעוץ מקצועי מכל סוג. יש להיעזר בבעלי מקצוע כמו יועץ השקעות, יועץ מס, עו”ד וכו’ כדי להתאים פעולות לצרכים האישיים שלכם. השקעות ופעולות פיננסיות עלולות להביא גם להפסדים. כל הכתוב מהווה את דעתי האישית בלבד. © בתשואה מתמדת כל הזכויות, לרבות זכויות היוצרים, שמורות.